房地产凉凉?经济内循环对房价的影响有多大?

​导语:除了老生常谈的“房住不炒”之外, “经济内循环”也进入了房地产圈热词行列。

近期,决策层提出了中国未来经济发展双循环的概念,即加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。有人开始担心,以内循环为主的发展方式,将会是对国内房地产行业的重大利空,也有人认为,多年来房地产行业都是拉动国内经济增长的重要牵引力之一,对于内循环也会起到重要的拉动作用。

01 疫情肆虐 保护主义盛行“内循环”时势所需

“经济内循环”其实并不是一个新鲜词汇,如果大家深刻去理解其含义,就会发现“经济内循环”与“拉动内需”具有本质上的联系。所谓“内循环”就是在自己的经济体里完成投资、生产、消费、再投资的经济闭环,也是国家在遇到极其恶劣的外部环境时的应对之策。

“内循环”概念不是在730会议上第一次提出的,5月14日,高层首次提出“构建国内国际双循环相互促进的新发展格局”,7月24日的也在企业家座谈会上被再次提及。

当一个概念被短时间内被反复多次提及,必定有着它背后的逻辑。

到目前为止,疫情仍在神州大地以外肆虐,世卫组织总干事谭德塞表示,全球新冠肺炎疫情影响将持续数十年,人类面临着抗击疫情的“持久战”。

疫情对于世界范围内主要国家的经济发展造成了重大的影响,美国二季度GDP数据创下二战结束以来最大降幅,德国二季度GDP也环比下降9.1%。虽中国国内疫情得到了有效控制,但出口受阻,外贸哑火,拉动经济的三驾马车只剩两架。

此外,中美关系的变化也是“经济内循环”诞生的重要背景之一。最近几年反智主义、极端主义、民粹主义、逆全球化风声渐起,中美关系也面临着脱钩趋势,中国领事馆被迫关闭,美国抖音被迫卖身,不可否认,美国的“营商环境”变得日趋恶劣。

一边是疫情撕裂世界,一边是保护主义盛行。当人们还在讨论下半年的货币财政政策将何去何从的时候,高层将目光投向了“内循环”。

“内循环”来了,房地产凉凉?
02 “内循环”上位房地产悲观情绪蔓延

当“房住不炒”仍在坚定执行,“内循环”横空出世,一些房地产圈人士的悲观情绪又开始蔓延,他们认为“经济内循环”与房地产互相冲突。

其实这种观点是有一定的理论基础的。最近十年,中国经济的之所以能够稳定快速增长,重要的原因就是“投资拉动”发挥了重要的作用,出口加工制造业为“投资拉动”提供了坚实的基础。

当中国制造走向世界的各个角落,中国以美元为主的外汇储备不断增加,这时,要保持人民币汇率的基本稳定,监管部门就要向市场注入基本等值的人民币,这就为投资拉动中甚为重要的信贷增量配套资金打下基础。

在市场流动性充沛之后,资本市场中最重要的角色之一——房地产也就迎来了飞速发展的周期。因此过去房地产行业之所以能够享受的市场红利,还要从根源上感谢出口制造业。因此当出口萎靡,“内循环”上位时,看衰“房地产”的观点就又兴起了。

另外,除了出口问题之外,人民的消费能力问题也在很大程度上影响着房地产,这也是民众经常抱怨的房地产行业的所在。过去二十年,房地产市场价格的周期性上扬,虽然让有房家庭与多方家庭实现了财富增长,但这种增长并没有惠及到大众,不断上涨的房价成为了无房家庭头上的大山。

先来看一组部分国家的消费力数据,2018年,世界平均居民消费率为58%,美国68%、英国66%、巴西64%、印度59%,而同期中国居民消费率只有39%。另外2019年我国居民债务收入比高达128.5%,已超出美国同期水平20个百分点,而房贷占了居民债务里的大头。

如果居民收入仍旧大部分流向房地产,消费能力就得不到提升,“经济内循环”就无从谈起。

03 内循环&房地产并非你死我活

从2003起,房地产行业被正式确立为中国经济发展的支柱产业以来,多次拯救中国经济于水火之中,也多次在局势稳定之后沦为重点调控对象。但凡是中国宏观经济出现下行风险加大的档口,房地产行业总是能够被政策优先放行,从拍地、开发、销售等等环节,稳定地拉动GDP的增长。真是“天不生我房地产,经济万古如长夜。”

但这次疫情过后,人们没有像以往那样看到房地产行业的“起飞”,多城密集出台的调控政策昭示着“不以房地产作为短期刺激经济手段”在坚定执行。而随着“经济内循环”的上位,很多人更认为房地产的“支柱产业”地位不保。

但我们需要看到的是,“内循环”与房地产从来不是你死我活的对立状态,相反的是,房地产是“内循环”的重要组成部分。

首先,在拉动就业方面,房地产+建筑业为当今中国提供了5052万个就业岗位,对于位于房地产产业链上的其他六十多个行业,房地产行业的兴衰也决定着其相关产业链从业人员家庭的命运。当就业下滑,拉动内需就没有了源头支撑。

另外更重要的一点是,房地产行业一直是国民经济的压舱石与稳定器,通常房地产GDP每增加1个单位,可以拉动工业0.4个单位、金融业0.2个单位、批发零售0.1个单位等。北大教授孟晓苏也认为,“房地产市场是链接国内大循环的关键环节,楼市活跃能带动相关产业繁荣,发挥出国内超大规模市场的优势。”

最后,在我国大部分地区,卖地收入依然是财政收入的主要来源,没有房地产业的支撑,地方将举步维艰,改善民生将面临困境。房地产开发也改变了中国城市的面貌,不只提升了人民的住房条件,大部分城市公共设施的建设改善也都是伴随着房地产市场发展的产物。

不过,房地产虽然是“经济内循环”的重要拉动力量,但也要逐渐强调房住不炒,因城施策,摒弃经济上的过渡依赖。

04 “内循环”大背景下房企面临新机遇

“内循环”意味着中国企业原本在全球范围内配置财富、资源、人才的做法,要收缩到一国之内来考虑,庆幸的是我国人口够多,地域够广,市场够大。在重新配置的过程中,必定会出现城市资源的再分配,已有的城市区域格局也将出现新的变化。

城智更新研究院院长、中国城市更新论坛秘书长陈方勇认为,“内循环”大背景下,房地产行业企业可抓住以下重大机遇:

跟随国内产业大转移与再分工趋势,抓住都市圈化与新城镇化机遇,以城市更新、产城融合的方式深度参与城市再造。

抓住境外消费回流、国潮崛起与消费升级的趋势,培养深度运营能力,以内容重构的方式进行商业物业资产盘活。

积极拥抱“新基建”,特别是医疗、大健康、数字中心等,围绕“产学研生态化”的逻辑,跟随头部科技企业做产业布局,做新兴产业园区的投资运营商。

积极搭建或打通从私募基金到公募REITs的完整金融投资闭环,深耕细分市场(如物流、产办、公寓等),打造完整的服务体系,轻重并举做大资产规模。

积极拥抱科技,借助5G、大数据、物联网、区块链、人工智能等地产科技的应用改善经营效率,变空间资产为数字资产,实现资产价值的飞跃。

无论是哪种机遇,都似乎与盖房子渐行渐远,房企们要做的,还是要以新的思维方式去拥抱时代的变化。

参考资料:《从“世界工厂”到“内循环”,中国的房地产业将面临怎样的处境?》、《别被忽悠了!经济内循环和房地产并不冲突》、《读懂“内循环”:有尊严地活下去!》、《“内循环”会如何改变房地产?》

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