2020年神操作,13倍经营贷杠杠买房揭秘

在前两篇文章《全款买房再撸经营贷是怎么回事?》《甚嚣尘上的经营贷买房究竟是如何操作的?》中,我分析了两种不同情况下利用经营贷曲线买房的案例。

其中一个案例是无房客户利用经营贷买第一套房,另一个是已有一套房客户利用经营贷买第二套房。现在我们来看第三种情况,已有两套房,如何利用经营贷再买第三套房。让我们一起来看看房产投资者在不可思议的2020年的神操作。

我们还是通过一个案例来说明。张一凡和李爱芳是一对夫妻,户口广州,张先生是一名私营企业主,李小姐是一名国企员工。他们名下有两套共有的在按揭房产:

房产A购置于2014年,买价200W(按揭140W,现余额110W),现估值450W;

房产B购置于2017年,买价400W,(按揭120W,现余额100w),现估值700w。

按照以上设定,张先生夫妻在广州已经有两套房产,是不能再买房的;而且已经有两笔按揭贷款,再买房也是不能按揭贷款了。那么张先生夫妻如何在广州再贷款买下第三套房呢?这里有个大背景要说明一下:

2020年,黄埔区开启了放松限购的大门。在黄埔区连续工作半年以上的各类人才,可不受户籍限制,在区内范围内购买1套商品住房。而此前,广州市的限购政策是本市户籍居民家庭限购2套住房(含新建商品住房和二手住房)。

也就是说在2020年,如果你是黄埔的区“人才”,哪怕在广州非黄埔区的地方有两套住房,也可以在黄埔买一套住房。你没有听错,也就是说你可以在广州有三套房,一套在黄埔区,两套在其他区,关键是你能成为黄埔区的“人才”。政策上的松绑,给了张先生运作的空间。

首先,私营企业主张先生把公司的经营地址挂靠到了黄埔区,这就算是在黄埔工作了,至于“人才”的定义,操作空间更大了。张先生找到中介公司,一番运作,顺利晋升为黄埔区“工作半年”的“人才”。好了,房票解决,接下来是展示金融技艺的时候了。

(1)张先生手头只有100万,想买的黄埔区房产C总价却达1300万(约300方)

(2)张先生首先将房产A拿到银行做经营贷,顺利批款310万(约7成批),找到垫资方垫款40万,加上手头的100万,偿还原有按揭贷款140万。银行310万下款后偿还垫资方后剩余270万。

(3)将房产B拿到银行做第二笔经营贷,批款490万(7成批),置换原有按揭贷款100万后(本次置换利用房产A经营贷后剩余的270w,无需垫资),多出390万。

(4)房产A贷款置换多出的270万,加上房产B贷款置换多出的390万,共660万。

再次找垫资方垫款640万,全款买下1300万的房产C。

(5)将房产C拿到银行做第三笔经营贷,套出780万(豪宅6成批),偿还垫资款后还剩140万做流动资金。

经上面一顿眼花缭乱骚操作,张先生用原始的100W现金,历经3次经营贷,2次垫资过桥,撬动1300W房产,13倍杠杆买房,最后还剩下140万,不仅一分钱没少,还多出20万,可以说是“财技”高超,空手套白狼的极端例子了。

但这并不是没有风险的,张先生的负债从220万膨胀到1580万(310+490+780),增长了7倍多,资产负债率从原来19%(220)/(450+700),拉满到64%(1580)/(450+700+1300)。如果房价不能永远涨(如果,真的希望只是如果),或是收入不能跟得上,张先生大概率要卖房消债,得到的还将失去。如果张先生不幸暴雷,留下一堆债务将由银行承接,如果千千万万的张先生暴雷,那就是房产这头“灰犀牛”引发的系统性风险了。

疯狂经营贷买房的案例我先说到这里,下一篇里,我会讲讲经营贷能够成行的几个要件,例如新执照新产证的问题,就当是对下一篇的一个预告吧!

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