中国楼市大趋势:购房者买不起,开发商卖不掉

最近,国内楼市出现了新的局面,一方面,尽管开发商费尽心思,降价促销,但今年房地产的销售情况并不理想。截止到8月底,已经有超过260家房企提交了破产申请。一些开发商对今年的销售情况产生悲观情绪。万科曾表示,今年的全年销售目标没有年初那么乐观了。而融创的孙宏斌也表示,预计下半年的销售压力很大。而更多的大型房企则纷纷转型其他行业,比如新能源汽车、文旅、农业等。

另一边是购房者买不起房,在近20年时间里,国内平均房价从2000元/平米涨至1.1万/平米,足足涨了5.5倍。而在像上海、深圳等城市,房价更是动辄7万元/平米以上,如果你购买一套100平米的房子,至少要700多万,而当地人的年收入也只有10多万,这意味着,一个家庭要用70年的时间才能圆上住房梦。显然,如果纯靠工资(没有拆迁或继承祖产)是根本无力购房的。

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更关键的是,现在是少数人拥有大量房产,既不出售,也不出租,就这样空置着,导致社会资源的严重浪费。而多数人却根本买不起房,只能望房兴叹。资料显示,我国住房空置率是,一线城市20-25%之间,二三线城市是25-30%之间,而四五线城市的空置率高达30%-40%以上。国内有40%拥有二套以上住房,而拥有3套以上住房的家庭占比高达10.5%。显然,很多国内富裕家庭把财富都押在了房产上面了。

面对国内的高房价,我国政府早已经采取应对措施,从2016年9月开始,楼市的调控政策就从来没有中断过,特别是近一二年内,国内对房地产调控更是坚决,这也说明了国内已经不再依靠房地产来发展经济,而是要靠高新科技、启动消费来推动经济的增长。

一方面,从今年开始,我国的棚改宣告结束了,棚改成为旧改,就不用再进行大拆大建了,就不会再有大量拆迁居民去附近购置房产了,这样房地产市场需求一下子给降了温。

另一方面,我国央行在去年9月,设立了融资三道红线,限制开发商大规模融资,导致现在开发商忙着去降低金融杠杆,过去开发商疯狂拿地造房现在已经不复存在。此外,央行还对国有银行的个人房贷和开发贷设置了上限,规定个人房贷不得超过新增贷款的30%,开发贷不得超过新增贷款的40%。更要命的是,各家银行上调了房贷的门槛,并提高了贷款的利率,并且严禁消费贷、经营贷等流入房地产市场。

从目前情况看,受到国家一系列的房地产调控的影响,开发商今年的销售情况并不理想,估计金九银行也不会有什么新惊喜了,开发商们的日子都不好过。而另一边,全国房价始终僵持在这里,没有出现大规模的下调。同时,大量空置房还关在那里,多数人如果不欠下几十年房贷根本买不起房。

对此,原住建部副部长仇保兴则提出解决方案,要完善打击炒房客的税收制度,开征房产税或空置税。而仇保兴在建议出台房产税的同时,还建议出台空置税,认为这样可以有效对投机炒房需求的打击。

而财税专家贾康则认为,房产税可以在深圳和海南率先试点。主要原因是深圳是炒房投机需求较严重的一线城市,而海南省已经下定决心,要摆脱房产对其经济的影响。目前,多数专家预测,房产税将在“十四五“期间全面推进。

不过,我们认为,房产税或者空置率有必要在几个一线城市试点,因为一线的房价太高,与当地居民的收入严重脱钩。如果在一线城市开征房产税(或空置率),能够在房产持有环节增加炒房者的成本,这样可有效地给当地房价降温,把投机炒作的需求给挤出来。只有这样,大城市房价才会降下来,那么当地的部分刚需居民就可以买得起房,房子就会逐步回归居住属性。

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