社区底商为啥不好卖了(社区商铺是否值得投资)

社区底商从去年开始进入销售的滞销,一开始还是郊区大盘的社区底商,后来逐步扩散到城区中心。

郊区大盘的社区底商不好销售的逻辑比较好辨认,因为入住人口较少,流量不高,不够支撑商家的利润。

而成熟的市区中心底层商铺不好销售,归咎于近期市场的宏观经济形势。本来实体店经济就不算太好,加上近两年的疫情影响,经营更是步履维艰,空置率居高。

这里无论是郊区还是成熟社区,底层商铺核心的问题就是回报率低,不足3%的回报率,使投资者望而却步。更可怕的是经营者市场预期不好,即使0回报(免租经营),经营者的经营意愿也不是很强烈。这样从投资角度和使用角度,底层商业都处于历史上的至暗时刻。

社区商铺是否值得投资-1
投资商铺原来的底层逻辑是:增值+租金。一般来讲健康的市场,租金大约4-6%,增值4-6%(都是每年)。综合收益到达8-10%。但是现在这样的底层逻辑坍塌了。增值不增值不好说(一般商铺价格都偏高,理论依据就是租售比),租金也只有2-3%。在没有增值可靠保证的基础上,只有2-3%的租金,投资者是不会出手的。

商铺的使用逻辑是卖的不用,用的不卖(当然不是绝对的)

那么对于使用者来说(经营者)逻辑就利润覆盖租金,但当零租金都不能覆盖利润的时候,使用(租赁)也就失去了市场。

没有预期增值,没有5%的租金回报以及保证,社区底商陷入低谷。

目前没有太好的解决方案,核心的问题是怎么保证客户投资的增值,如何保证回报率大于5%,更重要的是如何保证。

如何保证传统的方式是格子铺的销售模式的引入:承诺返租。但面对这市场失信项目的越来越多,投资者不信了,还有由于以前投资回报承诺的失信造成的社会问题,政府也开始严格监管了。所以这个方案不能在市场上奏效。

还有的方式就是先招商,后期带租约销售。逻辑很美,实现不了。如果能考正常的招商能招来商家,那么销售也自然不成问题,关键是靠免租招商,带到人流的方式根本不奏效。招商根本招不来,靠卖,现在是卖商的阶段,招没有用。从社区底商招商运营在销售的类似格子铺的销售方案,在近1,2年的市场中鲜有成功。

以租代售的底层逻辑思维是使用者变成购买者,采用分期或者零首付的方式,因为现阶段本身的用家就少(经营者少),这个政策的执行效果也就很差,但能销售处一部分,大约总体的10%以内,条件是分期5年,价格合理。价格不合理分期也没用。

目前底层商铺越来越成为,开发商去化的难题,无论一线、二线城市都是如此。要想去化,首先就是价格回归合理,第二点就是融资思路,融转售。这个思路是目前社区底商去华最为有效的策略,策略是策略,不能保证火,有可能性,但一定能去化。算算账吧。

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