深圳限购有什么影响(解析深圳为啥不放松限购)

这个问题,越来越被高频提及。

隔壁老王都放水成那样了,深圳不表示一下?

有粉丝甚至祭出了来自银行内部人士的大招:五六月份铁定要放松!

就在五一小黄金周的档口,又有几座城市松绑。而深圳中介信誓旦旦说的“430时间窗口”再次重启失败。

任你潮水滔滔,我当孤芳自傲。

放松限购、扩容、直辖,这三大“深圳哥德巴赫猜想”,每到一定的时间周期,就会从各个角落蹦跶出来。

这次,会是真的吗?

回顾一下历史,是为了更好的知道现在。

2010年9月30日,深圳破天荒地颁布限购令,迄今已经近12个年头。

期间,任凭其他城市波澜起伏,深圳仍巍然不动。

最有希望的时机出现在2014年9月。

此前,全国共有46个大中城市实施限购,到了2014年9月末,除了北上广深和三亚5个城市外,其他城市全部放水。

就这样,深圳一路坚守到现在。

居住需求与住房增量

打了个平手

从需求端再看看深圳为什么要坚持?

2018年5月29日的深圳市租赁发展研讨会上,市规土委透露了这个数据——

深圳常住人口的住房自有率为34%。

即约1/3的常住人口居住在自有住房中,2/3的常住人口需通过租赁等方式解决居住问题。

2018年深圳常住人口1302.66万人,也就是说,拥有自住房的人口仅约430万人。

当然,这个数据是不断变化的。如今又该怎样呢?

深圳限购-1

2020年8月,深圳官方曾披露数据,深圳常住人口人均居住面积约28㎡(ps:有一种说法是,2019年这一数据约22㎡)。

不管是哪个数据,深圳人居住房面积都在全国大中城市垫底。

去年7月9日,市规自局起草了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》,提出,确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40㎡以上。

要实现这个目标,从2021年到2035年的15年间,需每年提高0.8㎡,即每年新增至少1400万㎡的住房面积(去年深圳常住人口达到1756万人)。

深圳限购-2

近年深圳人口变化

问题来了,过去十年间,深圳常住人口平均增长30-50万人(2020年是个特例),即便是按照每人30㎡的住房需求,居住需求年增量在900-1500万㎡。

这是因为:

1.土地面积不变,人口增长,导致人口密度增长,居住需求当然会上升;

2.人口增长率与新增居住需求正相关,考验市场的供求关系。

发现没有?年均增长住房面积与居住需求,大体上打了个平手。

按照这样计算,下面的数据就有些恐怖了!

未来几年,深圳常住人口自有房率可能还停留在1/3的水平,但是人口基数变大了,相应的“无房人口”就会变得更加庞大。具体的数据就不写了,毛估一下就行。

深圳限购-3

看懂了,就会明白上图的另一层含义。其实,“嘴哥”也是细思极恐。

全球人口密度最高

建不了更多的房子

说了一大通,跟限购松绑有几毛钱关系?需求这么强烈,放开了岂不是更好?

问题是深圳根本建不了更多的房子!

深圳面积只有1997.27平方公里,在37个国内一级城市里排名34位。

从全世界看

深圳=0.9×东京(东京面积2188平方公里)

深圳=1.2×伦敦(伦敦面积1577.3平方公里)

深圳=1.6×纽约(纽约面积1214.4平方公里)

深圳=3.3×首尔(首尔面积605.77平方公里)

深圳=19×巴黎(巴黎面积105.4平方公里)

从全国来看

深圳=0.31个上海=0.12个北京=0.27个广州

=0.17个天津=0.23个武汉=0.3个南京

=0.02个重庆=0.15个沈阳

=0.2个西安=0.17个成都

实际上,深圳总人口达到2600万人的水平,常住人口与流动人口各占半壁江山。

深圳的总面积只有1997平方公里,按照2600万实际生活人口计算,人口密度达到了1.25万人/平方公里。

深圳区域里超过一半是丘陵、河流、湖泊,是不能建房子的生态红线保护范围,所以深圳建成区的人口密度至少是2.5万人/平方公里

从这个意义上说,深圳不仅是全国人口密度最高,也可能是全球人口密度最高的超级城市(澳门不是超级城市)。

人口密度的大小往往与购房需求、房价成正比。

这就很好理解,深圳的房价为什么这么高了。

也就不难理解,深圳限购的闸门要紧紧关着。否则的话,深圳房价要上天了。

花开两朵,再表一支。

每年新进入深圳的新城市居民,并非所有的人都要买房子,居住需求并不等同于购房需求。

大可以选择公租房和安居房啊!

深圳限购-4

深圳限购-5

“嘴哥”选取去年8月8日的数据,若以安居房每年建成4万套计算,轮候等待时间超过8年。

所以,这厢也不容乐观。

不依赖房地产

深圳也能干得漂亮

还是要从数据中挖掘真相。

深圳发布2022年一季度经济数据,GDP为7064.61亿元,同比增长2.0%,在一线城市中垫底。

在经济增长的三驾马车中,唯有投资是一抹亮色,保持正增长,而消费、外贸双双掉链子。

深圳投资的最大贡献者,不是传统意义上的大基建或房地产,而是来自制造业。

制造业投资增长52.9%,信息传输、软件和信息技术服务业投资增长40.5%,卫生和社会工作投资增长84.0%。

不依赖房地产,深圳也能干得很漂亮。

深圳限购-6

在很多地方,房地产绑架了GDP,这是事实。这些城市非常依赖土地收入来支撑财政,土地的收入平均要占到50%以上,部分小城市甚至达到80%以上。

深圳限购-7

图源:国民经略

在主要大中城市里,13城土地财政依赖度超过100%,其中杭州、佛山两地超过140%,位居全国前三。

南京、武汉、广州、西安、贵阳、南宁、常州、珠海、温州、昆明、长春等地超过100%,这其中不乏弱二线乃至三四线城市。

相比而言,北上深土地财政依赖度全国最低,深圳垫底,仅20%+。

从供地面积来看,2021年,上海、广州、北京土地成交面积分别为2085万、1162万、689万㎡,而深圳成交面积仅为524万㎡,不到广州的一半。

要知道,这已是过去5年深圳土地供应量最高的一年。

这又从一个侧面佐证了深圳房价为什么会一直高热不退。

深圳限购-8

2021年全国各城市卖地总收入(图源:中指数据)

整个2021年,深圳累计卖出了价值1121亿元的土地,对应去年3.07万亿的GDP,占比仅为3.65%,微不足道。

从多个角度看,深圳没有动力敞开胸怀,欢迎各地买家到深圳购房置业。

一来没有那个容量,二来也没有这个需要。

当然,事情都有AB面。

这更说明,深圳值得买入。

有机会,还是要在深圳买房。

也许会有那么一天,限购在全国范围都取消,但深圳将会是最后一个孤岛。

(0)

相关推荐

版权声明:本文内容由互联网用户自发贡献,该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容, 请发送邮件至 1612131057@qq.com 举报,一经查实,本站将立刻删除。

发表评论

您的电子邮箱地址不会被公开。 必填项已用*标注