30年期贷款是世界上最好的东西?

15年期贷款和30年期贷款,哪一个更划算?这是很多投资者朋友会提出来的一个问题。而且很多人有一种想法,认为15年期的似乎是更划算的。如果你也有这样的想法,那么你需要重新想一想这个问题了。

大家好,我是黄永明,我在美国休斯敦向您问好。

在美国买房,大家最常遇到的两种贷款类型,一种是15年固定利率贷款,一种是30年固定利率贷款,他们究竟哪一个更好?

首先我们来看一组数字,这是一组计算:假设你贷款30万美元,每年的利率是3.8%,我们来看一看计算的结果。

(1)假设30年期的贷款,你还款还360个月,也就是还了30年,最后你的利息一共还了多少?算下来是20万3233.94美元。

(2)我们再看一下15年期的贷款,15年你还下来,全部的利息是9万4040.98美元。

很多朋友都会说了,30年的利息还了这么多,比15年的多一倍还要多,我贷款才贷了30万,现在我利息要还20万。好像听起来特别多……

是的。没错。在表面上看来,你贷30年期的贷款确实还的利息是非常多的。

好像你应该贷款个15年的贷款,把贷款尽快的还清。这样你借钱所付出的成本就会少很多。表面上看起来是这样子的。

但是我告诉你一件事情,30年期固定利率贷款是世界上最好的东西。

如果你买房的时候能够贷到30年期固定利率贷款,那么一定要选它,完全不要考虑15年的。

为什么?有以下几个原因:

(1) 第一个原因叫做货币的时间价值。

我们想一想,30年前那个时候的一块钱,你能够买到什么东西?同样的东西,在今天你还能够用一块钱买到吗?

假设今天去买一瓶牛奶,花了十块钱。

我们想一想,过了30年同样这瓶牛奶你还能够以十块钱买到吗?买不到的。货币是越来越不值钱的。

另外一方面,你的收入也在变化。

30年之后的你和今天的你,在支付能力上面是不可同日而语的。这就是货币的时间价值。

换一句话说,你的债务还得越晚,它就越不值钱。

你同样是贷了30万美元的房贷,15年以后的30万和30年以后的30万,哪一个更不值钱,当然是30年以后的更不值钱。

这是第一点。货币的时间价值。

(2) 第二个原因,我们看一下通货膨胀。

美国的通货膨胀基本上我们可以把它理解为2%。

那在这样的一个情况下会发生什么呢?

假设刚才咱们的例子当中,你的利率在3.8%的时候,你的真实的利率是多少呢?是3.8减2等于1.8。

而且在今天美国,你还可以贷到更低的利率。

现在30年期固定利率的房贷利率平均是多少?3.75%。

这就意味着你真实的利率不到2%!这是多么低的一个利率!

你为什么不选择这个30年期固定利率呢?

30年期贷款每个月还的钱少,15年期贷款每个月还的钱多,你把每个月中间省下的钱拿去投资。

你随便投资什么。我相信收益是很容易超过刚才咱们说的3.75%的,对不对?

所以这是第二点。

你把差额的部分拿去投资,你会获得更好的回报。

(3) 第三个原因,这一点是最少有人想到的问题

大家直觉上会感觉,假设我15年期的贷款,我每年我每个月还款的金额多,那么显得我还款能力强。

我们来看一下数字。

如果是同样的刚才咱们说的条件下,30年期的贷款你每个月的月供大约是1814.54。

当然不同人会不太一样,我这个情景当中已经有预设了你要还的贷款,你要交的房产税,你每个月的房屋保险等等,这些费用都算在里面了。

现实中每个人的具体情况不一样,但是我们设定好同等条件来做计算,以达到一个比较。

30年期的贷款一个月的还款额是1814.54。

15年期的贷款一个月的还款额是2605.78。

那就意味着,你15年期的每个月多还了800美元。

听起来好像你展示了你的偿还能力。

然而银行不是这么看的,在银行看来重要的是什么?是你的债务和收入比。

也就是说,比方你一个月收入5000美元。

好,你现在一个月还1800,和一个月还2600,他们和5000的比值是不一样的。

这个比例越高,你将来再从银行去贷款的可能性就越低。

所以实际上你努了那个力去还更多的钱给银行,反倒是会让你将来更难从银行贷到款。能够理解这个意思吗?

所以你为什么要做这件事情呢?

从以上各个原因各个角度来讲,你都应该选择30年期的贷款,而不是15年期的贷款。

当然我上面讲的没有涉及到心理层面的因素。

有些朋友会觉得我背着债,我心里不舒服,我早日把债还清了,我就一身轻松。

这是心理层面的原因,是可以理解的。

但是咱们从纯数字和经济的角度来讲,你永远应该选择30年期的贷款。

文:黄永明

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