房贷利率大变革!固定利率与LPR定价利率哪种更划算?

今天是3月1日,对于大多数身背房贷的人们来说,是一个不一般的日子。

自3月1日起,存量房屋贷款将重签合,贷款人只能二选一,要么选LPR利率,要么选固定利率。

那么到底该选哪个?具体应该怎么选?怎样选才能省钱呢?

对于这件事,网友的问题扑面而来,毕竟房贷涉及到中国大多数家庭的利益,不受关注是不可能的。今天就来说说这个房贷利率应该如何选择?

01 什么是LRP?

LPR,简单理解为未来的市场利率。

LPR全称为贷款市场报价利率,是由具有代表性的报价行,根据本行对最优质客户的贷款利率,以公开市场操作利率加点形成的方式报价,由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。

目前LPR已成为人民币贷款定价参考基准。

记住一点,LRPLPR 的利率,就相当于以前的基准利率。

lLPR利率自2019年8月20日开始,由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心,于每月20日(遇节假日顺延)9点30分,公布贷款市场报价利率LPR。

LPR目前有1年期和5年期以上两个期限品种。

由于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。

因此,从2020年3月1日开始,将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR,原则上应于2020年8月31日前完成。

那么哪些贷款需要转换定价基准,2020年1月1日前已发放的和已签订合同尚未发放的,参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款,都需要进行贷款定价基准转换。

特别提示:目前LPR只跟商业贷款挂钩,公积金贷款不做调整,组合贷中也只是商业贷款部分会调整。

房贷利率大变革!固定利率与LPR定价利率,选择何种定价更划算?
02 什么是固定利率?什么是LPR定价利率?

从3月1号起,银行对存量贷款,给出2个选择,你有一次机会把自己的房贷利率转换为LPR加点,或固定利率。

也就说从明天开始(2020年3月1日),所有房贷用户都必须对原来的房贷利率进行二选一,或者转为固定利率,或者转为LPR定价利率,但是不能够不选。

选择一,变成固定房贷利率。

在贷款定价基准转换时,选择采用固定利率方式,则转换后的贷款执行利率在剩余贷款期限内固定不变,不随LPR变动而调整。

选择二,采用浮动利率方式。

如您选择采用浮动利率方式,也就是LPR定价利率,转换后的贷款执行利率,会根据您选择的重定价周期、重定价日,随LPR的变动而定期调整。

重定价周期是指浮动利率贷款的利率进行重新调整的周期。

重定价日是指每个重定价周期内进行重定价的日子。

例如,住房贷款的重定价周期为1年,重定价日为1月1日,则该笔贷款的执行利率在每年的1月1日调整一次。

注意:贷款定价基准不能多次转换。根据中国人民银行公告规定,贷款定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。

03 LPR定价利率如何计算?

浮动的房贷利率=前一年12月的五年期以上LPR+加点

加点是由你当前的执行房贷利率决定,可能为正,也可能为负 而这个数值固定不变,将伴随你直到把房贷还清。

加点=当前执行房贷利率-4.8%(2019年12月的五年期以上LPR为4.8%)

举个例子:

比如王芳的房贷利率是在最近贷款基准利率5.6%的基础上下调10%,现在执行的房贷利率就是:5.6%*(1-10%)=5.04%。

如果选择固定利率,以后王芳的贷款利率就一直不变,不随LPR变动而调整,始终是5.04%。

如果选择LPR浮动利率,而2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%,所以加点是0.24%(5.04%-4.8%=0.24%)。

王芳未来的房贷利率=前一年12月的五年期以上LPR+0.24%

银行会与购房者协商决定一个利率重定价日和重定价周期。重定价日一般为1月1日,重定价周期至少为1年。

所以王芳以后每年的房贷利率变化情况是:

2020年的利率为:

2019年12月LPR+0.24%;

2021年的利率为:

2020年12月LPR+0.24%;

2022年的利率为:

2021年12月LPR+0.24%。

今年是过渡期,所以房贷利率不变,王芳的房贷利率依然是5.04%,但从明年开始,贷款利率就会随着LPR变化而变化,一年一变。

04 浮动利率既可能降低也可能下降!

看看今年2月20日最新公布的5年期以上LPR为4.75%,下调了0.05个百分点 ,也就是说降息了,如果年内LPR不变,到12月依然是4.75%。

那么明年王芳的房贷利率就是4.75+0.24%=4.99%。

王芳执行的房贷利率就是4.99%,低于王芳的固定房贷利率5.04%, 那么他明年的房贷利率就会下降0.05%,房贷是100万元等额本息偿还30年,那么明年他的月供就可以减少31元。

反正之,如果年内LPR上调了0.1%,也就是说加息了 ,到12月变成了4.85%。

那么明年房贷利率水是4.85%+0.24%=5.09%。

王芳执行的房贷利率就是5.09%,高于王芳的固定房贷利率5.04%, 这就意味着明年的房贷利率会上升0.1%,明年他的月供就会增加62元。

LPR每月公布一次,可能升也可能降,在推进利率市场化的过程中,会保持水平基本稳定,从长期看可能升也可能降,选择浮动利率的还款额是一年一变的。

总之,不管选择固定利率还是LPR定价利率,都有可能多付利息,或者少付利息。

但是建议选择LPR定价利率,随着整个市场利率水平而变动,你的利率水平始终与市场水平保持一致,也就是说你付的贷款利率水平,是正常市场利息水平,不赔也不赚。

专家同样给出了选择LPR定价利率的建议。

诸葛找房副总裁苑承建说,“固定利率长期确定,但无法享受利率下行的红利,但同样也可以在利率上行时避免成本上升。而LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市,可以享受利率下行带来的还款金额降低,但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。

就当前利率市场环境来说,LPR大概率还要下行,选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。”

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